IMMEUBLES BÂTIS
Les surfaces retenues incluent
les planchers construits, sous déduction de l'espace occupé
par les murs, cloisons, emmarchements, trémis d'escalier, gaines, embrasures
de portes et fenêtres n'excédant pas 0.30 m de profondeur, soit
la partie habitable, dite "balayable" .
La valeur des immeubles bâtis est fonction de divers facteurs: physiques,
juridiques, économiques.
A - FACTEURS PHYSIQUES
- QUALITE DE LA CONSTRUCTION :
Elle est fonction des matériaux employés:
pierre, granit, agglos, brique, béton banché, revêtement
de sols ou de murs, menuiserie, sanitaire, distribution électrique,
etc...
La mise en oeuvre des divers composants et la qualité des finitions
sont également prises en compte.
- QUALITE ARCHITECTURALE :
Cette qualité est, dans la majorité
des cas pour ce qui concerne l'aspect extérieur, subjective. Par contre,
une bonne distribution des pièces, (séjour, services, repos,
circulations, rangements) est un facteur important à retenir.
- ETAT DE L'IMMEUBLE ET VETUSTE:
Quelque soit son âge, l'immeuble
doit être en parfait état d'entretien afin d'éviter une
certaine dépréciation. Il convient de tenir compte de l'état
de la couverture, des enduits extérieurs et intérieurs, des
marches d'escaliers, des sols, des plafonds, des menuiseries, des appareils
sanitaires et de chauffage, des branchements d'électricité et,
enfin, des peintures et tapisseries.
- IMPORTANCE DE LA CONSTRUCTION:
Elle dépend de la superficie au
sol, du nombre de pièces ou d'étages.
- EQUIPEMENTS - CONFORTS:
Ce critère est très important car il
détermine, en partie, la classe de l'immeuble.
Il varie selon l'agencement de la cuisine et des sanitaires, des équipements
divers (lignes téléphoniques, câbles T.V et satellites),
des branchements, de l'hygiène, de la sécurité et de
l'isolation, etc....
- ISOLATION :
Ce facteur acquiert de plus en plus d'importance.
Il est à noter que les hauteurs sous plafond supérieures à
2.60 m constituent une moins-value.
- INSONORISATION :
Elle est primordiale dans un immeuble collectif et a de
plus en plus d'importance dans la maison individuelle.
- SITUATION DANS L'AGGLOMERATION :
Elle est déterminante. La proximité
d' équipements commerciaux, administratifs, scolaires, de moyens de
transports, peut être un facteur de plus-value. Par contre, la proximité
d'activités commerciales ou industrielles bruyantes ou encore polluantes,
d'un aéroport, d'une voie à grande circulation, etc..., entraîne
une moins-value de 10 à 20 %.
- SITUATION RELATIVEMENT AU VOISINAGE :
La qualité de l'environnement ( jardin, vue,
tranquillité, calme,... ) est trés importante. La situation
sociale des voisins et leur comportement peuvent également modifier
sensiblement la valeur de l'immeuble.
B - FACTEURS JURIDIQUES
Un texte législatif ou réglementaire
peut fausser le libre jeu du marché, ce qui est, par exemple, le cas
d'un immeuble occupé par une autre personne que le propriétaire.
Ainsi, le droit du maintien dans les lieux entraîne une moins-value
et rend la vente plus difficile. Les servitudes de droit public ou de droit
privé, les règlements d'urbanisme agissent directement sur la
valeur vénale de certaines catégories de biens.
C - FACTEURS ECONOMIQUES
La valeur d'un immeuble dépend de ses possibilités
de vente, soit pour son revenu, soit parce qu'il offre un intérêt
particulier.
La conjoncture économique a une influence importante sur la valeur
vénale. Le chômage, les taux de prêts bancaires, la concurrence
entre les différentes formes de placement, la politique d'accession
à la propriété ou celle concernant la location, la fiscalité
immobilière, les politiques régionales ou locales sont autant
de facteurs qui influencent directement le prix d'un bien.
Il y a lieu de faire une distinction entre les immeubles libres et ceux occupés;
ces derniers présentant, en règle générale, plus
de difficultés à la vente, excepté dans l'optique de
placement...
NOTRE CLASSEMENT
(1) Classe |
LOYERS A SURFACE
CORRIGÉE
(Loi du 1.9.1948) |
GS : Grand standing (Luxe):
Quartier résidentiel - Vue - Terrasse - Balcons
Très grand confort - Finition parfaite
Très bien situé - Toutes commodités
|
I : Exceptionnel
II A : Très bon
(Loyers libérés) |
S : Standing :
Quartier agréable - Vue - Balcons
Grand confort - Excellente finition
Bien situé - Toutes commodités |
II B : Bon |
N : Normal (Confort): Environnement acceptable
Confort - Finition normale
Situation moyenne - Commodités
|
II C : Assez bon
III A : Moyen |
M : Moyen (Courant):
Environnement quelconque Confort et finition bas de
gamme
Mal situé - Commodités minimales
|
III B : Mauvais
IV : Très mauvais |
(2) Age de la construction |
|
(3) Ville : Pour Paris, Lyon et Marseille
(Habitation): prix donnés
par arrondissement |
(4) Neuf : Logement de moins de 5 ans n’ayant jamais été occupé |
Cette classification tient compte de l’emplacement du bien (nuisances
sonores, moyens d’accès, environnent commercial,...) et de sa
qualité au sens large (construction mais aussi sécurité,
insonorisation, distribution des pièces,...). En fonction de ces deux
critères, il sera plus facile de se référer à la
bonne colonne de prix.
Ainsi, par exemple, un bien présentant quelques défauts ou
nécessitant des travaux (M), exceptionnellement bien situé (GS),
aura une valeur comprise entre les prix indiqués dans les colonnes
N et S.
2 - EVALUATION DES IMMEUBLES BATIS
Nous avons retenu, pour prix au m² ou à
l'unité, la superficie utile ou habitable (définie par l'article
R.III-2 du Code de la construction), celle de plancher construite après
déduction de l'espace occupé par les murs, cloisons, emmarchements,
trémis d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres,
soit celle des pièces d'habitation, de service et de circulation. Elle
ne comprend pas les combles et sous-sols non-aménageables, les surfaces
destinées au stationnement, celles des vérandas, terrasses et
balcons ainsi que les parties des locaux d'une hauteur inférieure à
1,80 m. La superficie des annexes et dépendances est comptabilisée
séparément, en utilisant des coefficients de pondération.
La surface de plancher d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
• des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur,
• des vides et trémies qui se rattachent aux escaliers et ascenseurs,
• des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre,
• des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres,
• des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial,
• des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets,
• des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune,
• d'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent s'il y a lieu de l'application des points précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Cette surface de plancher ne doit pas être confondue avec la surface habitable, même si les différences sont souvent minimes...
Depuis 1997, la surface des appartements et celle des maisons individuelles en copropriété doit obligatoirement figurer dans la promesse ou l’acte de vente (Loi Carrez). En matère d’autorisation d’urbanisme, depuis Mars 2012, les surfaces de planchers SHON et SHOB sont remplacées par la surface de planchers (SP), qui est proche de la surface habitable..
3 - COEFFICIENTS
La valeur vénale que nous indiquons dans les
diverses rubriques est à retenir dans une fourchette de plus ou moins
10 %. Des coefficients doivent être appliqués. Les pourcentages
indiqués correspondent au pourcentage de la valeur.
a) Coefficients tenant compte
de l'usage et du niveau:
Ils s'appliquent à la situation dans les immeubles.
Il est à noter une moins-value pour le rez-de-chaussée qui n'est
applicable que dans le cas où cette situation ne présente aucun
avantage, tels que jardin, cour, etc. Une exposition Nord apporte une moins-value
(environ 10%) par rapport à une exposition Sud, Sud-Ouest ou Ouest.
Dans un immeuble récent, la présence de parking est devenue
normale et n'entraîne donc pas de plus-value. Toutefois, en l'absence
d'emplacement de stationnement dans un quartier difficile, la moins-value
peut atteindre 10%.
- Rez-de-chaussée : 90 %
- Avec ascenseur : 1° au 4° étage : 100 %
5°étage
et plus : 105 %
- Sans ascenseur : 1° au 3° étage : 90 %
4°
étage et plus : 75 %
- Fondation sur vide sanitaire : 10 à 20 %
- Balcons : 33 %
- Loggias : 50 %
- Toit-terrasse accessible et utilisable : 120 à 140 %
- Garages : 20 %
- Parking réservé : 10 %
- Combles perdus : 0 %
- Greniers utilisables en débarras : 30 à 40 %
- Greniers aménageables : 40 à 60 %
- Caves non aménagées : 10 à 30 %
- Caves aménagées : 30 à 50 %
- Sous-sols aménagés : 50 à 80 %
- Etages mansardés ou combles aménagés : 70 à 90
%
- Chambre de bonne :
- Aménagée : 40 %
- Non aménagée : 20 %
Exemple :
Prix de référence : Vente de logements - Anciens -
Grand standing plus de 20 ans d'âge - Studio - 1er arrondissement.
: Prix au m2 : 14.900 €
- Fondation sur vide sanitaire :
sans objet, car il s'agit d'immeubles.
(Dans le cas de maison individuelle, la valeur subirait une plus-value
de 10 à 20 %).
- Caves non aménagées : 14.900 € x 30 % = 4.470 €/m2
- Sous-sol aménagé : 14.900 € x 60 % = 8.940 €/m2
Ainsi, il faudra ajouter 4.470 € par m2 de caves
non aménagées
au prix de base calculé à partir de la surface habitable.
Calcul identique pour tous les autres coefficients, y compris ceux du §
4.
Il est à noter que ces coefficients sont,
en règle générale, applicables pour les propriétés
bâties des classes "Normal" et "Moyen". Celles "Grand
standing" et "Standing" peuvent avoir des coefficients légèrement
inférieurs pour ce qui concerne les pièces non "habitables".
L'utilisation de la superficie développée pondérée
donnerait un résultat identique. Un bien d'une surface habitable de
100 m2 avec une cave non aménagée de 50 m2 , soit 15 m2 de surface
pondérée (50 x 30%), représente une surface totale de 115 m2 . Pour obtenir la valeur vénale, il faudra
donc multiplier 115 m2 par le prix retenu.
b) Coefficients de surface :
Ces coefficients, facultatifs, résultent
d'une observation générale des ventes.
- Superficie jusqu'à 40 m2: 122 %
- Superficie de 41 à 60 m2 : 110 %
-
Superficie de 61 à 80 m2 : 100 %
- Superficie de 81 à 120 m2 : 93 %
- Superficie de plus de 120 m2 : 90 %
c) Coefficients applicables à la "mer"
et à la "montagne" :
- Mer : - Vue sur plage: 120 %
-
Vue sur colline ou montagne : 90 %
-
Vue sur rue : 80 %
-
Plus-value pour maisons individuelles : 25 %
- Montagne : - Vue sur vallée, montagne, village
: 110 %
-
Sans vue particulière : 80 %
-
Plus-value pour "chalet individuel" : 30 %
d) Coefficient pour occupation : 50
à 80 %
Variable en fonction de l'existence
d'un bail, de ses clauses et de la qualité du locataire.
Depuis 1996, la loi autorise l'application d' un abattement
plafonné à 20%
sur la valeur vénale de sa résidence principale,
et depuis 2007, de 30%.
4 - COEFFICIENTS DUS AUX FACTEURS PHYSIQUES ET A LA SITUATION
a) Qualité de la construction:
C'est un facteur important déterminé
par la nature des matériaux et leur mise en oeuvre.
- Coefficient : 85 % à 115 %
b) Qualité architecturale:
L'aspect extérieur de l'immeuble a son importance.
- Coefficient : 95 à 105 %
La distribution intérieure et la
luminosité sont déterminantes pour la qualité de vie.
- Coefficient : 92 à 108 %
c) État de l'immeuble - Vétusté
:
L'état est primordial car il évite,
ou au contraire, impose des dépenses .
- Coefficient : 85 à 115 %
d) Équipements - Conforts :
- Coefficient : 98 à 102 %
e) Isolation - Insonorisation :
- Coefficient : 90 à 115 %
Concernant l'isolation thermique, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) permet de connaître la quantité d'énergie consommée d'un bien. Des études proposent de considérer la lettre D comme une moyenne et d'appliquer une surcote de +5% par lettre au-dessus (A, B et C) et une
décote de -5% en-dessous (E, F et G), soit pour un logement noté B, une
majoration de 10%. L'écart atteint donc 30% entre un bien très bien isolé et
un autre "similaire" énergivore.
f) Situation de l'immeuble :
La situation, dans
l'agglomération et relativement au voisinage, revêt une importance
certaine.
- Coefficient : 88 à 112 %
Une grille de pondération est disponible pour les logements
5 - DIVERS MODES D'EVALUATION
a) Calcul de la valeur vénale
à partir des chiffres publiés dans les tableaux :
Valeur approchant la réalité sous réserve
d'appliquer les divers coefficients.
b) Calcul de la valeur vénale
par comparaison :
Toute la difficulté est de trouver des ventes
ayant le plus de points communs avec le bien à évaluer. Avant
tout, ils doivent être de mêmes classe et âge, situés
dans une aire géographique obligatoirement limitée et dont la
vente est contemporaine à l'évaluation. Ensuite, il faut un
maximum de similitudes physiques, juridiques et économiques. Ainsi,
dans le cas d'une évaluation de maison individuelle, terrain intégré,
celui-ci doit être d'une superficie voisine.
c) Calcul de la valeur vénale
par le taux de capitalisation :
Cette méthode permet une approximation raisonnable.
La difficulté réside à déterminer le taux de capitalisation.
Les taux généralement retenus sont les suivants (fourchette
de plus ou moins 1 %):
- Habitation: 3,4 % à 6,8 %
- Bureaux: 2.9 % à 7.5 %
- Locaux d'Activités: 5,25 % à 8 %
- Entrepôts: 4,15% à 10 %
- Magasins : 2,75 % à 9%
d) Calcul de la valeur vénale
d'après sa valeur antérieure :
Une autre méthode consiste à chiffrer
un bien d'après sa valeur antérieure. Un prix
a pu être
déterminé lors d'une précédente
mutation, il faut alors trouver un coefficient de réajustement à partir
de l'évolution
du marché immobilier. Cela suppose que le bien n'ait
pas subi de modifications importantes (travaux d'entretien
ou de rénovation, environnement, accès, sécurité,...)..
6 - EVALUATION DES MAISONS INDIVIDUELLES
Généralement, l'évaluation s'entend
terrain intégré lorsque celui-ci est de surface raisonnable
par rapport à la construction. Dans le cas contraire, il y aura lieu
de rajouter aux valeurs données, le prix du terrain, du jardin, de
la clôture, éventuellement, des plantations, d'une piscine ou
d'un tennis, etc... si cette plus-value se justifie.
7 - EVALUATION DES IMMEUBLES COLLECTIFS
Il sera nécessaire de différencier la valeur
de chaque appartement de celle de l'immeuble considéré en bloc.
Il conviendra de rajouter la valeur du terrain et celle des aménagements,
s'ils existent, au prorata de la surface occupée.
8 - CONCLUSION
Les prix publiés permettent une approche de l'évaluation
de la valeur vénale. La vérification pourra en être faite
par la valeur par le taux de capitalisation et par celle par comparaison.
TERRAINS A BATIR
Il s'agit de terrains libres et équipés,
situés dans des villes de 8.000 habitants et plus.
Les prix, indicatifs, ont pour origine, diverses sources.
Ils sont une synthèse pouvant être
considérée comme fiable, à plus ou moins
20 %.
VALEURS des FONDS de COMMERCE et des MURS de MAGASINS
Les valeurs sont définies à
partir de pourcentages de chiffres d'affaires ou de bénéfices.
Il conviendra d'appliquer des correctifs en fonction de différents
critères.
1 - CHIFFRES D'AFFAIRES
- Le chiffre d'affaires correspond-il à la
déclaration ?
- Peut-il y avoir une amélioration et laquelle ?
- Est-il en progression ou en régression en Euros constants ?
2 - BENEFICES
- Le bénéfice déclaré
est-il exact ? Une vérification s'impose.
- Peut-on l'augmenter avec un chiffre d'affaire constant ? Correspond-il au
secteur d'activité ? (voir études des CGA)
3 - SITUATION
- Situation et environnement actuels.
- Situation et environnement à court et moyen termes (projets d'urbanisme,
sens obligatoire, etc.)
- Situation relative à l'activité exercée, selon le contexte
du quartier.
4 - IMMEUBLE - LOCAL COMMERCIAL
- Qualité de l'immeuble, possibilité
d'amélioration par la façade et les dispositions intérieures.
- Distribution du local commercial et possibilités d'extension.
- Parking, accès.
5 - BAIL ET AUTRES ÉLÉMENTS
INCORPORELS
- Dispositions du contrat, possibilités d'exercer
d'autres activités, sous-location, montant du loyer, charges, clientèle,
bail commercial ou non.
6 - INSTALLATIONS
- Critère important relativement à la
valeur neuve. Les agencements et installations peuvent, éventuellement,
faire l'objet d'une estimation différenciée.
7 - STOCK
- La valeur doit être déterminée
avec précision. En fonction de la nature du
commerce, elle peut constituer une plus ou moins-value. Les stocks font souvent
l'objet d'une vente séparée et, dans ce cas, l'évaluation
des fonds s'effectue marchandises non comprises.
8 - MURS DE MAGASINS
-
Les valeurs sont relatives aux résultats
des articles 1 à 6 ci-dessus et des différents
critères énumérés
au chapitre correspondant.
TERRAINS AGRICOLES
Les valeurs proviennent d'indications
locales diverses. Elles concernent des parcelles libres à la vente,
d'une superficie supérieure à l'hectare. Il conviendra donc
d'appliquer différents coefficients correcteurs.
-
Parcelles inférieures
à 1 hectare : plus-value 20 %
- Exploitations entières : moins-value 10 %
- Terres affermées : moins-value de 30 à 50 %
La moins-value pour terres affermées s'applique après les coefficients
correcteurs qui précèdent.
CHARGES
Elles sont applicables aux logements collectifs
et individuels. Il conviendra, pour chaque type de logement, d'appliquer des
coefficients correcteurs qui peuvent varier de plus ou moins 10 %.
Les charges sur les immeubles anciens peuvent subir des coefficients de majoration
en fonction de leur vétusté.
VENTES et LOCATIONS de BOUTIQUES
Elles peuvent subir des coefficients correcteurs
compris entre 0 et 20 % en fonction de la nature du commerce, sous condition
que celui-ci ait une certaine ancienneté et que sa situation ait une
destination précise et définitive.
PRIX
Les prix de vente sont indiqués
en Euros ou en Francs Français et, sauf indications
contraires, par m2 ou par Ha, hors frais (commissions d'agence,
honoraires
de négociation et de rédaction
d'actes) et hors taxes (TVA, taxe de publicité foncière,...).
Les prix de location sont exprimés en Euros ou en
Francs Français,
par m2, par mois, par semaine ou par an, hors charges et
hors taxes.
Ce sont, soit des prix
dominants, c'est à dire, la moyenne des prix les plus fréquemment
relevés, soit des prix extrêmes, minimum et maximum.
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