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INFORMATIONS GÉNÉRALES SUR LES VALEURS VÉNALES

IMMEUBLES BÂTIS

 Les surfaces retenues incluent les planchers construits, sous déduction de l'espace occupé par les murs, cloisons, emmarchements, trémis d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres n'excédant pas 0.30 m de profondeur, soit la partie habitable, dite "balayable" .

La valeur des immeubles bâtis est fonction de divers facteurs: physiques, juridiques, économiques.

A - FACTEURS PHYSIQUES
- QUALITE DE LA CONSTRUCTION :

Elle est fonction des matériaux employés: pierre, granit, agglos, brique, béton banché, revêtement de sols ou de murs, menuiserie, sanitaire, distribution électrique, etc...
La mise en oeuvre des divers composants et la qualité des finitions sont également prises en compte.

- QUALITE ARCHITECTURALE :

Cette qualité est, dans la majorité des cas pour ce qui concerne l'aspect extérieur, subjective. Par contre, une bonne distribution des pièces, (séjour, services, repos, circulations, rangements) est un facteur important à retenir.

- ETAT DE L'IMMEUBLE ET VETUSTE:

Quelque soit son âge, l'immeuble doit être en parfait état d'entretien afin d'éviter une certaine dépréciation. Il convient de tenir compte de l'état de la couverture, des enduits extérieurs et intérieurs, des marches d'escaliers, des sols, des plafonds, des menuiseries, des appareils sanitaires et de chauffage, des branchements d'électricité et, enfin, des peintures et tapisseries.

- IMPORTANCE DE LA CONSTRUCTION:

Elle dépend de la superficie au sol, du nombre de pièces ou d'étages.

- EQUIPEMENTS - CONFORTS:

Ce critère est très important car il détermine, en partie, la classe de l'immeuble.
Il varie selon l'agencement de la cuisine et des sanitaires, des équipements divers (lignes téléphoniques, câbles T.V et satellites), des branchements, de l'hygiène, de la sécurité et de l'isolation, etc....

- ISOLATION :

Ce facteur acquiert de plus en plus d'importance. Il est à noter que les hauteurs sous plafond supérieures à 2.60 m constituent une moins-value.

- INSONORISATION :

Elle est primordiale dans un immeuble collectif et a de plus en plus d'importance dans la maison individuelle.

- SITUATION DANS L'AGGLOMERATION :

Elle est déterminante. La proximité d' équipements commerciaux, administratifs, scolaires, de moyens de transports, peut être un facteur de plus-value. Par contre, la proximité d'activités commerciales ou industrielles bruyantes ou encore polluantes, d'un aéroport, d'une voie à grande circulation, etc..., entraîne une moins-value de 10 à 20 %.

- SITUATION RELATIVEMENT AU VOISINAGE :

La qualité de l'environnement ( jardin, vue, tranquillité, calme,... ) est trés importante. La situation sociale des voisins et leur comportement peuvent également modifier sensiblement la valeur de l'immeuble.

B - FACTEURS JURIDIQUES

Un texte législatif ou réglementaire peut fausser le libre jeu du marché, ce qui est, par exemple, le cas d'un immeuble occupé par une autre personne que le propriétaire. Ainsi, le droit du maintien dans les lieux entraîne une moins-value et rend la vente plus difficile. Les servitudes de droit public ou de droit privé, les règlements d'urbanisme agissent directement sur la valeur vénale de certaines catégories de biens.

C - FACTEURS ECONOMIQUES

La valeur d'un immeuble dépend de ses possibilités de vente, soit pour son revenu, soit parce qu'il offre un intérêt particulier.

La conjoncture économique a une influence importante sur la valeur vénale. Le chômage, les taux de prêts bancaires, la concurrence entre les différentes formes de placement, la politique d'accession à la propriété ou celle concernant la location, la fiscalité immobilière, les politiques régionales ou locales sont autant de facteurs qui influencent directement le prix d'un bien.

Il y a lieu de faire une distinction entre les immeubles libres et ceux occupés; ces derniers présentant, en règle générale, plus de difficultés à la vente, excepté dans l'optique de placement...

1 - CLASSE DES IMMEUBLES

NOTRE CLASSEMENT

(1) Classe
LOYERS A SURFACE CORRIGÉE
(Loi du 1.9.1948)

GS : Grand standing (Luxe):
Quartier résidentiel - Vue - Terrasse - Balcons
Très grand confort - Finition parfaite
Très bien situé - Toutes commodités

I : Exceptionnel
II A : Très bon
(Loyers libérés)
S : Standing :
Quartier agréable - Vue - Balcons
Grand confort - Excellente finition
Bien situé - Toutes commodités
II B : Bon
N : Normal (Confort):
Environnement acceptable
Confort - Finition normale
Situation moyenne - Commodités
II C : Assez bon
III A : Moyen
M : Moyen (Courant):
Environnement quelconque
Confort et finition bas de gamme
Mal situé - Commodités minimales
III B : Mauvais
IV : Très mauvais
(2) Age de la construction  
(3) Ville : Pour Paris, Lyon et Marseille (Habitation): prix donnés par arrondissement
(4) Neuf : Logement de moins de 5 ans n’ayant jamais été occupé

Cette classification tient compte de l’emplacement du bien (nuisances sonores, moyens d’accès, environnent commercial,...) et de sa qualité au sens large (construction mais aussi sécurité, insonorisation, distribution des pièces,...). En fonction de ces deux critères, il sera plus facile de se référer à la bonne colonne de prix.
Ainsi, par exemple, un bien présentant quelques défauts ou nécessitant des travaux (M), exceptionnellement bien situé (GS), aura une valeur comprise entre les prix indiqués dans les colonnes N et S.

2 - EVALUATION DES IMMEUBLES BATIS

Nous avons retenu, pour prix au m² ou à l'unité, la superficie utile ou habitable (définie par l'article R.III-2 du Code de la construction), celle de plancher construite après déduction de l'espace occupé par les murs, cloisons, emmarchements, trémis d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, soit celle des pièces d'habitation, de service et de circulation. Elle ne comprend pas les combles et sous-sols non-aménageables, les surfaces destinées au stationnement, celles des vérandas, terrasses et balcons ainsi que les parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m. La surface des annexes et dépendances est comptabilisée séparément, en utilisant des coefficients de pondération.
Depuis Juin 97, la superficie des appartements et celle des maisons individuelles en copropriété doit obligatoirement figurer dans la promesse ou l'acte de vente (Loi Carrez).

3 - COEFFICIENTS

La valeur vénale que nous indiquons dans les diverses rubriques est à retenir dans une fourchette de plus ou moins 10 %. Des coefficients doivent être appliqués. Les pourcentages indiqués correspondent au pourcentage de la valeur.

a) Coefficients tenant compte de l'usage et du niveau:

Ils s'appliquent à la situation dans les immeubles. Il est à noter une moins-value pour le rez-de-chaussée qui n'est applicable que dans le cas où cette situation ne présente aucun avantage, tels que jardin, cour, etc. Une exposition Nord apporte une moins-value (environ 10%) par rapport à une exposition Sud, Sud-Ouest ou Ouest. Dans un immeuble récent, la présence de parking est devenue normale et n'entraîne donc pas de plus-value. Toutefois, en l'absence d'emplacement de stationnement dans un quartier difficile, la moins-value peut atteindre 10%.

- Rez-de-chaussée : 90 %
- Avec ascenseur : 1° au 4° étage : 100 %
                              5°étage et plus : 105 %
- Sans ascenseur : 1° au 3° étage : 90 %
                             4° étage et plus : 75 %
- Fondation sur vide sanitaire : 10 à 20 %
- Balcons : 33 %
- Loggias : 50 %
- Toit-terrasse accessible et utilisable : 120 à 140 %
- Garages : 20 %
- Parking réservé : 10 %
- Combles perdus : 0 %
- Greniers utilisables en débarras : 30 à 40 %
- Greniers aménageables : 40 à 60 %
- Caves non aménagées : 10 à 30 %
- Caves aménagées : 30 à 50 %
- Sous-sols aménagés : 50 à 80 %
- Etages mansardés ou combles aménagés : 70 à 90 %
- Chambre de bonne : - Aménagée : 40 %
- Non aménagée : 20 %

Exemple :
Prix de référence : Vente de logements - Anciens - Grand standing plus de 20 ans d'âge - Studio - 1er arrondissement. : Prix au m2 : 10.470 €

- Fondation sur vide sanitaire : sans objet, car il s'agit d'immeubles.
(Dans le cas de maison individuelle, la valeur subirait une plus-value de 10 à 20 %).
- Caves non aménagées : 10.470 € x 30 % = 3.141 €/m2
- Sous-sol aménagé : 10.4700 € x 60 % = 6.282 €/m2

Ainsi, il faudra ajouter 3.141 € par m2 de caves non aménagées au prix de base calculé à partir de la surface habitable.
Calcul identique pour tous les autres coefficients, y compris ceux du § 4.

Il est à noter que ces coefficients sont, en règle générale, applicables pour les propriétés bâties des classes "Normal" et "Moyen". Celles "Grand standing" et "Standing" peuvent avoir des coefficients légèrement inférieurs pour ce qui concerne les pièces non "habitables".

L'utilisation de la superficie développée pondérée donnerait un résultat identique. Un bien d'une surface habitable de 100 m2 avec une cave non aménagée de 50 m2 , soit 15 m2 de surface pondérée (50 x 30%), représente une surface totale de 115 m2 . Pour obtenir la valeur vénale, il faudra donc multiplier 115 m2 par le prix retenu.

b) Coefficients de surface :

Ces coefficients, facultatifs, résultent d'une observation générale des ventes.

- Superficie jusqu'à 40 m2: 122 %
- Superficie de 41 à 80 m2 : 110 %
- Superficie de 81 à 120 m2 : 97 %
- Superficie de plus de 120 m2 : 95 %

c) Coefficients applicables à la "mer" et à la "montagne" :

- Mer : - Vue sur plage: 120 %
             - Vue sur colline ou montagne : 90 %
             - Vue sur rue : 80 %
             - Plus-value pour maisons individuelles : 25 %
- Montagne : - Vue sur vallée, montagne, village : 110 %
                   - Sans vue particulière : 80 %
                   - Plus-value pour "chalet individuel" : 30 %

d) Coefficient pour occupation : 50 à 80 %

Variable en fonction de l'existence d'un bail, de ses clauses et de la qualité du locataire. Depuis 1996, la loi autorise l'application d' un abattement plafonné à 20% sur la valeur vénale de sa résidence principale, et depuis 2007, de 30%.

4 - COEFFICIENTS DUS AUX FACTEURS PHYSIQUES ET A LA SITUATION

a) Qualité de la construction:

C'est un facteur important déterminé par la nature des matériaux et leur mise en oeuvre. - Coefficient : 85 % à 115 %

b) Qualité architecturale:

L'aspect extérieur de l'immeuble a son importance. - Coefficient : 95 à 105 %

La distribution intérieure et la luminosité sont déterminantes pour la qualité de vie.
- Coefficient : 92 à 108 %

c) État de l'immeuble - Vétusté :
L'état est primordial car il évite, ou au contraire, impose des dépenses .
- Coefficient : 85 à 115 %

d) Équipements - Conforts :
- Coefficient : 98 à 102 %

e) Isolation - Insonorisation :
- Coefficient : 98 à 102 %

f) Situation de l'immeuble :
La situation, dans l'agglomération et relativement au voisinage, revêt une importance certaine.
- Coefficient : 88 à 112 %

Une grille de pondération est disponible pour les logements

5 - DIVERS MODES D'EVALUATION

a) Calcul de la valeur vénale à partir des chiffres publiés dans les tableaux :

Valeur approchant la réalité sous réserve d'appliquer les divers coefficients.

b) Calcul de la valeur vénale par comparaison :

Toute la difficulté est de trouver des ventes ayant le plus de points communs avec le bien à évaluer. Avant tout, ils doivent être de mêmes classe et âge, situés dans une aire géographique obligatoirement limitée et dont la vente est contemporaine à l'évaluation. Ensuite, il faut un maximum de similitudes physiques, juridiques et économiques. Ainsi, dans le cas d'une évaluation de maison individuelle, terrain intégré, celui-ci doit être d'une superficie voisine.

c) Calcul de la valeur vénale par le taux de capitalisation :

Cette méthode permet une approximation raisonnable. La difficulté réside à déterminer le taux de capitalisation. Les taux généralement retenus sont les suivants (fourchette de plus ou moins 1 %):


- Habitation: 4,5 % à 7 %
- Bureaux: 4,5 % à 9 %
- Locaux d'Activités: 7,8 % à 10 %
- Entrepôts: 7,3% à 10 %

- Magasins : 4 % à 9%

d) Calcul de la valeur vénale d'après sa valeur antérieure :

Une autre méthode consiste à chiffrer un bien d'après sa valeur antérieure. Un prix a pu être déterminé lors d'une précédente mutation, il faut alors trouver un coefficient de réajustement à partir de l'évolution du marché immobilier. Cela suppose que le bien n'ait pas subi de modifications importantes (travaux d'entretien ou de rénovation, environnement, accès, sécurité,...)..


6 - EVALUATION DES MAISONS INDIVIDUELLES

Généralement, l'évaluation s'entend terrain intégré lorsque celui-ci est de surface raisonnable par rapport à la construction. Dans le cas contraire, il y aura lieu de rajouter aux valeurs données, le prix du terrain, du jardin, de la clôture, éventuellement, des plantations, d'une piscine ou d'un tennis, etc... si cette plus-value se justifie.

7 - EVALUATION DES IMMEUBLES COLLECTIFS

Il sera nécessaire de différencier la valeur de chaque appartement de celle de l'immeuble considéré en bloc. Il conviendra de rajouter la valeur du terrain et celle des aménagements, s'ils existent, au prorata de la surface occupée.

8 - CONCLUSION

Les prix publiés permettent une approche de l'évaluation de la valeur vénale. La vérification pourra en être faite par la valeur par le taux de capitalisation et par celle par comparaison.

TERRAINS A BATIR

Il s'agit de terrains libres et équipés, situés dans des villes de 8.000 habitants et plus. Les prix, indicatifs, ont pour origine, diverses sources. Ils sont une synthèse pouvant être considérée comme fiable, à plus ou moins 20 %.

VALEURS des FONDS de COMMERCE et des MURS de MAGASINS

Les valeurs sont définies à partir de pourcentages de chiffres d'affaires ou de bénéfices.
Il conviendra d'appliquer des correctifs en fonction de différents critères.


1 - CHIFFRES D'AFFAIRES
- Le chiffre d'affaires correspond-il à la déclaration ?
- Peut-il y avoir une amélioration et laquelle ?
- Est-il en progression ou en régression en Euros constants ?

2 - BENEFICES
- Le bénéfice déclaré est-il exact ? Une vérification s'impose.
- Peut-on l'augmenter avec un chiffre d'affaire constant ? Correspond-il au secteur d'activité ? (voir études des CGA)

3 - SITUATION
- Situation et environnement actuels.
- Situation et environnement à court et moyen termes (projets d'urbanisme, sens obligatoire, etc.)
- Situation relative à l'activité exercée, selon le contexte du quartier.

4 - IMMEUBLE - LOCAL COMMERCIAL
- Qualité de l'immeuble, possibilité d'amélioration par la façade et les dispositions intérieures.
- Distribution du local commercial et possibilités d'extension.
- Parking, accès.

5 - BAIL ET AUTRES ÉLÉMENTS INCORPORELS
- Dispositions du contrat, possibilités d'exercer d'autres activités, sous-location, montant du loyer, charges, clientèle, bail commercial ou non.

6 - INSTALLATIONS
- Critère important relativement à la valeur neuve. Les agencements et installations peuvent, éventuellement, faire l'objet d'une estimation différenciée.

7 - STOCK
- La valeur doit être déterminée avec précision. En fonction de la nature du
commerce, elle peut constituer une plus ou moins-value. Les stocks font souvent l'objet d'une vente séparée et, dans ce cas, l'évaluation des fonds s'effectue marchandises non comprises.

8 - MURS DE MAGASINS
- Les valeurs sont relatives aux résultats des articles 1 à 6 ci-dessus et des différents critères énumérés au chapitre correspondant.

TERRAINS AGRICOLES

Les valeurs proviennent d'indications locales diverses. Elles concernent des parcelles libres à la vente, d'une superficie supérieure à l'hectare. Il conviendra donc d'appliquer différents coefficients correcteurs.

- Parcelles inférieures à 1 hectare : plus-value 20 %
- Exploitations entières : moins-value 10 %
- Terres affermées : moins-value de 30 à 50 %


La moins-value pour terres affermées s'applique après les coefficients correcteurs qui précèdent.

CHARGES

Elles sont applicables aux logements collectifs et individuels. Il conviendra, pour chaque type de logement, d'appliquer des coefficients correcteurs qui peuvent varier de plus ou moins 10 %.

Les charges sur les immeubles anciens peuvent subir des coefficients de majoration en fonction de leur vétusté.

VENTES et LOCATIONS de BOUTIQUES

Elles peuvent subir des coefficients correcteurs compris entre 0 et 20 % en fonction de la nature du commerce, sous condition que celui-ci ait une certaine ancienneté et que sa situation ait une destination précise et définitive.

PRIX

Les prix de vente sont indiqués en Euros ou en Francs Français et, sauf indications contraires, par m2 ou par Ha, hors frais (commissions d'agence, honoraires de négociation et de rédaction d'actes) et hors taxes (TVA, taxe de publicité foncière,...).

Les prix de location sont exprimés en Euros ou en Francs Français, par m2, par mois, par semaine ou par an, hors charges et hors taxes.

Ce sont, soit des prix dominants, c'est à dire, la moyenne des prix les plus fréquemment relevés, soit des prix extrêmes, minimum et maximum.

 

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